Odpowiedzialność najemcy za szkody wyrządzone w mieszkaniu

Relacje pomiędzy wynajmującym a najemcą mogą kształtować się bez zastrzeżeń do czasu, aż dojdzie do awarii (w szczególności urządzeń sanitarnych), uszkodzenia przedmiotu najmu lub konieczności zdania lokalu mieszkalnego, który okaże się nadmiernie wyeksploatowany. W jakim zakresie najemca odpowiada za szkody wyrządzone w mieszkaniu?

Generalną zasadą określającą prawa i obowiązki stron umowy najmu określa art. 662 kodeku cywilnego. Osoba wynajmująca, powinna wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Z drugiej strony, najemca obciążony jest „drobnymi nakładami” połączonymi ze zwykłym używaniem rzeczy.

W przypadku najmu mieszkania, do drobnych nakładów obciążających najemcę lokalu, należą w szczególności:

• drobne naprawy podłóg, drzwi i okien,
• malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych,
• drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, które zapewniają korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.

Egzemplifikację powyższych obowiązków znajdziemy w przepisie art. 6b ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, stanowiącego o tym, że najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

1. podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
2. okien i drzwi;
3. wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
4. trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
5. osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
6. pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
7. etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
8. przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
9. innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
   • malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
   • malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Ponadto ust. 1 wyżej przytoczonego przepisu nakłada na najemcę obowiązek utrzymywania lokalu we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzegania porządku domowego. Najemca ma obowiązek chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.

Powyższe wskazuje, że pojęcie „drobnych nakładów” połączone ze zwykłym używaniem rzeczy, ustawodawca rozumie szeroko. Przepisy regulujące tą kwestię powinny działać dyscyplinująco na najemców lokali mieszkalnych w zakresie utrzymywania lokalu we właściwym stanie technicznym.

Z drugiej strony należy pamiętać, że wynajmujący zobowiązał się wydać lokal, w stanie przydatnym do umówionego użytku. W przypadku, gdy w czasie trwania umowy najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

Wybrane orzecznictwo:

Wyrok Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 21 stycznia 2016 r. II Ca 2699/15

,,Wymiana żarówek zaś należy do drobnych nakładów, które z natury stosunku najmu obciążają najemcę ( art. 681 k.c., art. 6a ust. 3 pkt 3 lit. a ustawy o ochronie praw lokatorów, bowiem żarówki stanowią osprzęt instalacji elektrycznej), w związku z tym wydatek ten również został uznany za nadający się do potrącenia, tym bardziej, że fakt jego poniesienia został wykazany stosownymi rachunkami.”

Wyrok Sądu Rejonowego w Gdyni z dnia 15 kwietnia 2016 r. I C 1794/15

,,Sąd nie miał wątpliwości, iż obowiązek naprawy i konserwacji urządzeń sanitarnych w zakresie przewodów odpływowych, a więc i rury odpływowej sedesu, obciążał w niniejszej sprawie najemcę – pozwanego T. Z.. Z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika, iż w najmowanym lokalu mieszkalnym nie była szczelna instalacja odpływowa sedesu, zaś korzystanie z niego wiązało się ze znacznym wyciekiem wody, przy czym naprawa tego uszkodzenia polegała na wymianie poluzowanej uszczelki w rurze odpływowej, co Sąd ustalił na podstawie twierdzeń powoda J. S. oraz faktury za przeprowadzone prace remontowe. Niewątpliwie taki zakres naprawy, podobnież jak i sama naprawa np. baterii łazienkowych, które zaczęły przeciekać, przesądza o tym, iż mamy tu do czynienia z naprawami drobnymi, mieszczącymi się w granicach obowiązków najemcy, który tymczasem nie podjął żadnych czynności celem usunięcia nieszczelności, poza zbieraniem za pomocą szmatki wylewającej się wody.”

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U.2021.2351 z dnia 2021.12.20),

2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ( Dz.U.2022.172 z dnia 2022.01.25).

Jeśli potrzebujesz pomocy prawnej w sprawach związanych z najmem lub dzierżawą to zadzwoń pod numer +48 786 646 756 lub napisz e-mail na adres kontakt@prawnikgdansk.com i umów się na konsultację.

Więcej informacji na temat zakresu spraw cywilnych prowadzonych przez kancelarię znajdziesz tutaj.