Nowa ustawa deweloperska – przegląd najważniejszych zmian
Nowa ustawa deweloperska - przegląd najważniejszych zmian
Opublikowano 9 lutego 2022
Z dniem 1 lipca 2022 r. wchodzi w życie ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, zwana „nową ustawą deweloperską”.
Nowa ustawa deweloperska ma na celu zwiększenie ochrony prawnej nabywców w relacjach z deweloperem poprzez wprowadzenie szeregu zmian w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Uwaga! Powyższy termin nie dotyczy jednak całej ustawy, ponieważ przepisy dotyczące Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego częściowo weszły w życie z dniem 31 lipca 2021 r., natomiast niektóre regulacje, nie będące przedmiotem artykułu, weszły w życie z dniem 1 lipca 2021 r.
Do najważniejszych zmian wprowadzonych przez nową ustawę deweloperską należy zaliczyć:
1. Wprowadzenie środków ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę;
Deweloper będzie zobowiązany zapewnić nabywcy otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy lub zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy stanowiący środek ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę. Ponadto na Dewelopera zostanie nałożony obowiązek dokonywania terminowych wpłat składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
2. Nowe regulacje dotyczące wypłaty środków finansowych z mieszkaniowego rachunku powierniczego;
Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy – środki pieniężne wpłacone przez nabywcę będą wypłacane przed bank deweloperowi po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej albo umowy przenoszącej własność nieruchomości
Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy – środki pieniężne wpłacone przez nabywcę bank wypłaci deweloperowi nie wcześniej niż po 30 dniach od dnia zawarcia umowy deweloperskiej i po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.
Pamiętaj! Bank będzie dokonywać kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego przed wypłatą środków pieniężnych.
3. Wprowadzenie dodatkowych obowiązków dewelopera przed zawarciem umowy, której celem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;
Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, ma obowiązek sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Wzór prospektu informacyjnego określa załącznik do nowej ustawy deweloperskiej. Ponadto, zostały nałożone na dewelopera dodatkowe obowiązki informacyjne względem nabywcy.
4. Uregulowanie zasad, trybu zawierania oraz treści umowy rezerwacyjnej;
Umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper, o którym mowa w art. 4 Nowej ustawy deweloperskiej, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, zwaną dalej „rezerwującym”, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.
Pamiętaj! Wysokość opłaty rezerwacyjnej nie będzie mogła przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym. Ponadto opłata rezerwacyjna, jest niezwłocznie zwracana rezerwującemu, m.in. w przypadku, gdy rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu, co ucina wszelkie wątpliwości i spory w tej kwestii.
5. Wprowadzenie nowych zasad i treści umowy deweloperskiej oraz zmiany zasad dokonywania odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego i zasady odpowiedzialności nabywcy i dewelopera w tym zakresie;
Przeniesienie na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej jest poprzedzone odbiorem lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego przez nabywcę. Z odbioru, sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. W protokole odnotowuje się również odmowę dokonania odbioru przez nabywcę w przypadku stwierdzenia wady istotnej, uznanie wady istotnej przez dewelopera albo odmowę uznania wady istotnej przez dewelopera. Jeżeli deweloper nie poinformuje nabywcy o uznaniu wad albo o odmowie uznania wad oraz jej przyczynach w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, uważa się, że uznał wady. Uznane wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego Deweloper jest obowiązany usunąć w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu. Jeżeli po upływie tego terminu deweloper nie wskaże nowego terminu usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia, po bezskutecznym upływie tego terminu nabywca może usunąć wady na koszt dewelopera.6.Ustanowienie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego;
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, stanowi wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym. Środki Funduszu przeznacza się na zwrot wpłat nabywców dokonanych na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku z realizacją m.in. umowy deweloperskiej. Kluczowym źródłem zasilana Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego mają być opłaty płacone przez przedsiębiorstwa deweloperskie. Powyższe ma stanowić dodatkową ochronę dla nabywcy m.in. na wypadek braku możliwości prowadzenia dalszego przedsięwzięcia deweloperskiego lub w przypadku odstąpienia od umowy.Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U.2021.1177 z dnia 2021.06.30)
Jeśli potrzebujesz pomocy prawnej w sprawach związanych z zakupem nieruchomości to zadzwoń pod numer +48 786 646 756 lub napisz e-mail na adres kontakt@prawnikgdansk.com i umów się na konsultację.
Więcej informacji na temat zakresu spraw budowlanych prowadzonych przez kancelarię znajdziesz tutaj.
Członek Okręgowej Izby Radców Prawnych w Gdańsku. Magister prawa oraz magister międzynarodowych stosunków gospodarczych.
